Skip to content
Tuottoisa tontti vai todennäköinen rahareikä?

Tonttitutkielma auttaa tunnistamaan tontin potentiaalin. Käytämme Kanttia 2:lla termiä ”tonttitutkielma” kuvailemaan tiivistä, muutaman päivän kestoista asiantuntijatyötä, jossa testataan tontin rakentamiskelpoisuutta. Tavoite on antaa tilaajalle hyvä ja realistinen käsitys tontin potentiaalista päätöksenteon tueksi hyvissä ajoin ennen tontin hankintaa.

Tonttitutkielman aikana arkkitehti tutustuu asemakaavan määräyksiin, tai läheisten asemakaavojen määräyksiin. Arkkitehti sovittaa tontille erilaisia testauksia rakennusten laajuuksista, pysäköinnistä, sekä muista rakennuksen tehokkuuteen vaikuttavista asioista. Samalla tutkitaan alustavasti sitä, minkälainen asuntojakauma tontille sovitettuun rakennusmassaan olisi mahdollista saavuttaa.

Keskeinen tehtävä työssä on siis esittää realistisia skenaarioita ja laskelmia tontin mahdollisuuksista. Tämän pohjalta asiakkaan on omasta puolestaan mahdollista tehdä laskelmia kannattavuudesta. Millainen summa tontista voitaisiin tarjota tontin omistajalle tai minkälaista tuottoa tontista voidaan olettaa saatavan? Kun laskelmat ja skenaariot ovat tiedossa, on helpompi tehdä päätöksiä esimerkiksi siitä, kannattaako koko tonttia ylipäätään hankkia.

Sopii monenlaisiin hankkeisiin

Tonttitutkielma on käyttökelpoinen työkalu esimerkiksi silloin, kun kyseessä on yksityisen omistajan myymä tontti. Tällaisissa kohteissa on yleensä tarve kaavamuutokselle, ja prosessi vie aikaa. Jotta asiassa voitaisiin edetä, on tarpeen muodostaa visio, jota kohti asiaa lähdetään edistämään. Samalla tarkastellaan, voidaanko tontilla mahdollisesti olevia rakennuksia säästää, vai pitääkö olemassa olevat rakennukset purkaa uudisrakennuksen tieltä.

Tonttitutkielmaa käytetään myös julkisessa haussa olevien tonttien kohdalla. Näissä asemakaava on yleensä valmis. Rakennusliike voi tonttitutkielman avulla saada käsityksen siitä, soveltuuko tontti heidän tuotantoonsa. Tutkielma toimii myös pohjana päätöksenteolle, kun rakennusliike harkitsee lähteekö se tarjoamaan tontista, ja millaisella summalla.

Tonttitutkielman avulla päästään kiinni myös uudisrakentamisen potentiaaliin. Taloyhtiöt ja isännöintitoimistot voivat hyödyntää tutkielman lopputuloksia omassa hallitustyössä tai yhtiökokouksissa, jos taloyhtiössä harkitaan uudis- tai täydennysrakentamista. Miten uusi rakennusmassa voitaisiin sijoittaa tontille, entä miten asumisviihtyvyyttä voitaisiin parantaa? Voisiko täydennysrakentaminen nostaa taloyhtiön arvoa? Näiden kysymysten äärelle tonttitutkielma tarjoaa luotettavan ja tehokkaan reitin.

Nämä hyödyt tonttitutkielma tarjoaa

Kanttia 2 on tehnyt tonttitutkielmia jo pitkään. Esimerkiksi parin viime vuoden aikana tutkielmia on toteutettu pelkästään yhdelle toimijalle yli 40. Osalle tutkittavista tonteista rakennus on valmistunut, osa on edennyt tilaajan alkuperäisiin suunnitelmiin nähden vaihtoehtoisella konseptilla. Osa tonteista on jätetty hankkimatta tonttitutkielmatyön lopputulosten nojalla.

”Jokaisesta tonttitutkielmasta on ollut konkreettista hyötyä” – Sauli Kosonen, arkkitehti

Sauli Kosonen on yksi Kanttia 2:n arkkitehdeista, ja on tehnyt lukuisia tonttitutkielmia eri asiakkaille. Sauli painottaa, että koska tutkielmat ovat tilaajalle aina tontinhankintakuluja, on tärkeää, että arkkitehti on tehokas ja keskittyy olennaiseen. Kokemus auttaa tunnistamaan sen, mikä kulloinkin on hankkeen kannalta olennaisin tarkasteltava asia.

Näin Sauli avaa tonttitutkielmasta saatavia hyötyjä rakennuttajalle.

Riskien minimointi

Tonttitutkielman tavoitteena on kartoittaa hankkeen hyödyt ja riskit mahdollisimman varhaisessa vaiheessa hanketta. On hyvin tärkeää varmistua siitä, että päätökset tehdään valistuneesti, ennen kuin kustannuksia on kertynyt valtavasti.

Erilaisia yllätyksiä voi syntyä vaikkapa hankalista kaavamääräyksistä. Kokenut arkkitehti näkee nopeasti mitä kaavamääräyksillä haetaan, ja millaisiin asioihin kaupunkikuvallisessa mielessä on syytä varautua. Jos mahdollista, epäselviin määräyksiin voidaan kysyä tulkintoja jo tässä vaiheessa.

Koska tonttitutkielman tarkoituksena on olla kustannustehokas ja nopea koestus, on rahallinen panostus suhteessa muuhun suunnitteluun pieni. Riskien minimoinnin näkökulmasta panostus tonttitutkielmaan maksaa kyllä itsensä takaisin.

Tehokkuudet

Tonttitutkielma antaa vastauksia siihen, miten tontista saadaan paras hyöty irti. Onko tontin tila riittävä halutulle asuntojakaumalle ja autopaikkamäärälle?

Aina jalostamisen tehokkuus ei tarkoita suurinta mahdollista kerrosneliömäärää. Kerrosneliömäärän maksimointi saattaa nimittäin tuottaa esimerkiksi hankalia rakenneratkaisuja, joiden myötä hanke ei enää olekaan kannattava.

Testaamalla asia tonttitutkielman avulla saadaan hyvä pohja sille, mitä vaihtoehtoa on kokonaistaloudellisesta näkökulmasta järkevä edistää.

Kiinni todellisuuteen

Jotta todellisuuteen päästään kiinni, vaatii se, että jotakin piirretään tontille. Tonttitutkielman avulla erilaisia massoja, muotoja ja vaihtoehtoja voidaan fyysisesti sovittaa tontille.

Sitouttaminen hankkeeseen

Tonttitutkielma toimii hyvänä väylänä kumppanuusajatteluun. Kun suunnittelija pääsee jo varhaisessa vaiheessa mukaan hankkeeseen ideoimaan ja miettimään parasta mahdollista ratkaisua, avautuu mahdollisuus kumppanuuteen, joka hyödyttää molempia osapuolia: hanke luodaan yhdessä.

Arkkitehti pääsuunnittelijana esittelee hankkeen aikanaan viranomaisille. Kun arkkitehti tuntee taustan ja suunnittelun lähtökohdat, on hänellä vahva pohja edistää hanketta myös viranomaisten suuntaan.

Ideat lentämään

Tonttitutkielma toimii hyvänä sytykkeenä alkuvaiheen piilevien mahdollisuuksien tunnistamiseen. Tilaaja pääsee sen avulla kiinni innovointiin, kehittämiseen ja visiointiin – numeroiden ulkopuolelta. Parhaimmillaan keskustelu voi tuottaa yllättäviä uusia avauksia.

Mitä pidemmälle suunnitteluprosessia edetään, sitä työläämpää ja kalliimpaa on muuttaa asioita. Siksi on hyvä, että tila ideoinnille annetaan hankkeen alkuvaiheessa.

Kaksi erilaista tutkielmaa

Sauli avaa kahden eri tonttitutkielman taustoja. Vaikka lopputulos oli molemmissa esimerkeissä sama, toteutunut hanke, reitit olivat erilaiset.

Asunto-osakeyhtiö Vantaan Kulmala

Tonttitutkielma toteutettiin hankkeeseen, jossa pohjalla oli tuore asemakaava. Tutkielman pohjalta rakennusliike pystyi tarjoamaan hankkeen urakoinnin oikein, ja sai KVR-urakan. Rakennus suunniteltiin valmiiksi. Hankkeen valmistuminen: kesä 2022.

HOAS Kalasatama

Tonttitutkielmassa tutkittiin tilaajan suunnitelmaan nähden vaihtoehtoinen ratkaisu. Vaihtoehto oli kustannustehokkaampi ratkaisumalli alkuperäiseen oletukseen verrattuna. Tutkielman pohjalta rakennusliike ja tilaaja pääsivät sopimukseen KVR-urakasta. Tutkielma jatkui suunnitteluun ja viranomaisneuvotteluihin. Hankkeen valmistuminen: kesä 2022.

Aina yhtälö ei toimi

Joskus tutkielman lopputulos on se, ettei hanketta kannata edistää eikä annettuja parametreja saada toimimaan. Tämäkin on arvokas loppupäätelmä rakennuttajalle, eritoten riskien hallinnan näkökulmasta.

Jos haluat tietää lisää tonttitutkielmasta, ota yhteyttä.

Lisää blogeja

Arkkitehtuuriin liittyviä ilmiöitä, erilaisia näkökulmia sekä ajankohtaisia hankkeita.